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【空室対策】不動産オーナーの法人集客相談会を実施中

2019/06/24

法人専門の不動産契約を扱う当社(株式会社RESUS、代表取締役:山田雅人)では、不動産オーナー・管理会社の集客に向けた法人取引の個別相談を受付しています。

大阪市全体の賃貸マンション空室率は15%以上と言われ、北区等の中心エリアでは高利回りを狙ったファンド物件も軒並み空室が目立ち、大規模な新築マンションも完成時に半分空室なのも全く珍しくない状況にあります。募集賃料が高いため全体的な賃料水準は東京には及ばないものの驚くほど高くなっている印象がありますが、実態としては空室が埋まらず、『高い賃料で募集しているだけのだれも住んでいない新築マンション』が都心部でも目立ちます。そして書店では満室ノウハウ本が飛ぶように売れ、大家向けセミナーも大活況で、まさに『空室ビジネス』は一大産業となっています。ところで所有マンションの空室率は下がったのでしょうか。セミナー出席で効果はあったでしょうか。重要なのは自らの考えを変えること、マーケティングの基本的な、『顧客ポートフォリオ戦略』を再定義する必要があります。物件の固有性によって重点的ターゲットを分類し、ターゲットに対する広告戦略を展開していく必要があり、資金の有無や職業属性などでの入居審査は古くからおこなわれていますが、募集段階からの『学生』『一般客』『法人契約』セグメントに分類した具体的なターゲット戦略はだれも教えてくれません。

不動産オーナー、管理会社が『法人契約』と聞くと、なにかと注文を付けるのに書類の提出が遅く、理由の提示もなくうるさいことを言われ、結局キャンセルになったり退去時にトラブルになるイメージを持っています。いまだに地方では、『法人客お断り』の家主も存在しています。法人契約はだいたい嫌われています。

しかし10年前には大手企業でしか発生しなかった法人契約(『借上げ社宅』)も、会社経営上のメリットの大きさから中小企業や小規模事業者にも広まっており、現代の賃貸マンション経営にとっては外すことが出来ない時代となりつつあります。しかし従来から変わらない法人契約の上から目線、「借りたってる(関西弁)」企業も多いことから近畿圏の商売人とはそりが合わず、いまだに敬遠している管理会社が多いことは残念です。

高い賃料で借りてほしいけれど、「法人契約」や、「高年齢者」には貸したくないというオーナーもよく見かけます。いったんトラブルを経験すると、同ラベルの客はすべてがそうであるという印象は払拭に相当な時間を要します。

しかしいまやどの業種も大廃業時代、かつては安定収益の見込めた賃貸経営も今や供給過多、人口減少や大手建設会社の施工不良問題などで、マンション・アパート経営にとって良いニュースは一つもありません。しかしニュースや空室ビジネス事業者に踊らされて大金を払っているようでは現状を悪化させるだけ。実は法人契約は全国どの地域でも年々増加傾向にあり、賃貸不動産取引市場においては法人契約だけが唯一増加しています。そして「満室経営」などとうたうセミナーに通っていても決して法人客が増えることはありません。法人契約は、事前準備がすべてです。例えば募集条件からしても、企業では規定上NGとされている違約金や敷引契約などが平気で横行しており、「法人客NG物件」として客付け業者に登録されていることをオーナーたちは知りません。

そう、法人契約だけが唯一、需要過剰状態にあり今後も当分続きます。当社では「空室リスク」と「賃料下落リスク」回避のため入居者の法人契約率を高めて収益の安定化を図ると同時に、法人契約市場に良質な物件を提供することを目的として個別相談に応じています。

 

1.募集条件を法人契約用に見直す

法人契約で紹介される物件と、個人に紹介する物件は全く違います。個人客は物件優先、法人客は契約条件優先で、法人契約を専門に扱う不動産仲介会社では法人客に紹介してはいけない物件を別途データ化し社内で共有しています。法人契約の顧客にまず紹介されるような、法人契約にだけ特別に適用される契約条件でも大丈夫ですので、見直しを検討しましょう。法人契約は規定にさえ会っていれば、エリア問わず高く借りてくれるチャンスがあります。

(例:短期解約違約金の上限設定、更新料の上限設定、敷引の廃止、原状回復費負担の明文化、解約時賃料精算方法の見直し等)

 

1.法人契約用契約条文を見直す

個人契約で契約書をじっくりチェックし、その内容を完全に理解する客は極めて稀ですが、法人契約では業務を専門に扱う代行業者(社宅代行会社)への委託など、契約書をチェックする部門が必ず存在しており、契約内容(契約書文言)のすべては網羅的にチェックされ、貸主に一方的に有利な条項、過大な不利益となる事項は無いか厳粛に時間をかけてチェックし、規定上完全にクリアされているものしか契約しません。貸主が譲歩できなければキャンセルされるだけならまだしも、今後将来同一業者から紹介されることはありません。社宅として貸すためには契約書文言を時代に沿ったものにアップデートする必要があり、前時代的な貸主優位の契約内容は法人契約には通用しません。しかしマイナスばかりではありません。法人契約では前もって開示しておけばほぼ支払い可能な費用が多々あります。ダメなものは削除して、請求可能なものは追加する。これが賢い契約です。

 

(悪い例:連帯保証人(保証会社)の設定必須、賃料の一方的改定、指定火災保険加入必須、原本と鍵引き換え、解約時賃料月割り計算等)

 

1.法人契約に強い業者へ紹介を依頼する

法人契約の主体は転勤者を対象としており、人事制度上転勤の発生する企業は、「定期的に異動が発生」しています。そして、転勤者の異動情報を受けて物件紹介を扱う手配先不動産業者は長い信頼関係の構築によって、常に同じ不動産仲介業者が扱っています。常に法人から依頼のある仲介業者は、地域密着ながらも自社で管理物件を持たず、膨大な物件情報の中から、法人客の規定に沿った内容の物件を、転勤者の要望に応じて紹介するプロ中のプロ集団です。並の不動産業者とはレベルも段違いで太刀打ちできる相手ではありません。利益を優先し、法人客を大量に扱う不動産仲介業者へ法人契約に適応できるように契約条件を見直した旨通知し、客付けを依頼することが得策です。管理戸数100万戸クラスの超大手管理会社でも自社で法人は誘致できず、法人専門の客付け業者に頼っています。また、法人顧客を扱う不動産会社はレスポンスのスピードに極めてこだわっています。入居希望者を取り逃さないよう、入居審査に関する概要を委譲するなど即時契約を進めることのできる体制も必要です。

 

1.対象オーナー

①関西圏で共同住宅、または戸建て、分譲マンション空室を所有する不動産オーナー

②空室率を低下させてオーナーの収益を向上させたい管理会社(決裁権者に限ります)

※募集図面、賃貸契約書類をチェックさせていただきます。ご開示いただけない場合の情報提供はできません。

 

1.相談料

相談料無料

【経営顧問(アドバイザリー)契約時】

①月額500円/1室(棟単位)

①経済的利益の20%~

※客付け不動産業者への紹介料等は別途

 

書籍やセミナーでは決して教えてくれない「法人契約の実務」を提供します。空室対策に悩む不動産オーナーへ、法人客を集客する方法を指南します。

 

 

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☎:06-6306-6536

 

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