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不動産売却価格セカンドオピニオン｜不動産会社の査定額に「納得できない方」のための価格診断サービス
2026/01/15
はじめに｜その査定額、本当に妥当ですか？
所有不動産の売却を検討する際は、通常は不動産会社に査定依頼をしますが、
「不動産会社の査定額が安すぎる」
「なぜこの金額になるのか納得ができない」
「不動産会社がとにかく早く売りたいだけではないか」
と感じたり、不安になることはありませんか？
実際に、不動産の売却査定額は
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会社ごと
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担当者ごと
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売却方針（早く売りたい／高く売りたい）
によって大きく異なります。
「もっと高く売れたかもしれない」
「安い査定でたたき売られた」
「もっと慎重に調べておけばよかった」
こういった後悔をしないためにも、第三者視点による査定額のセカンドオピニオンのニーズが高まっています。ただ、不動産会社も商売です。複数の不動産会社に査定依頼すると、「ウチで売らせてください」の激しい電話営業で疲弊します。
本サービスは、不動産会社ではない「不動産分野のコンサルティング会社」が、売却前提としない、売却ありきに偏らない第三者視点で、「その査定額は妥当なのか」を整理・可視化する不動産売却価格のセカンドオピニオンです（査定依頼前でもご利用いただけます）。
このような方におすすめです
✅不動産会社の査定額が安く感じる
✅複数社の査定額がバラバラで判断できない
✅相続した不動産を、今すぐ売るべきか悩んでいる
✅収益物件の「投資家目線の価格」を知りたい
✅売却はまだ先だが、価格の目安を把握したい
✅不動産会社に相談する前に、冷静な判断材料がほしい
当サービスの特徴
1．媒介しないから、中立です
当社は不動産売買の媒介・代理は一切行いません。売却を勧めることも、特定の不動産会社の紹介を目的とした会社でもありません。
「売らせるための査定」ではなく、所有している大切な不動産物件が本当に妥当な売却価格か、「判断するための診断」です。
2．3つの価格指標から、多角的に検証します
① 市場相場価格（不動産ポータル等）
SUUMO・LIFULL HOME’S・at homeなど大手不動産ポータルサイトに掲載されている売出価格・成約事例をもとに、市場での価格レンジを整理します。
※「売出価格＝売れる価格」ではない点も明確に整理します。
② 公的評価ベースの価格
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相続税評価額
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固定資産税評価額
これらは売却価格とは異なる指標ですが、「最低限の評価軸」「税務上の基準」として売却時には重要な指標です。
③ 収益還元ベースの価格（該当物件のみ）
賃貸中・収益物件の場合は、
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想定賃料
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利回り（キャップレート）
を用いた投資家目線の価格も算出できます。（不動産鑑定士による評価や税理士による評価額算定ご希望の際は別途）
3．AI×専門家による価格整理
公開情報・市場データの整理にはAI等のデータ分析ツールを活用しつつ、専門家が最終的な判断・整理・レポート作成を行います。
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実勢価格との乖離が生じにくいよう多角的な指標とテクノロジーを活用します
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多角的な判断指標・ツールにより、「価格妥当性」の論理性が担保されます
4．売却戦略のアドバイス（特別な物件のみ）
通常の不動産査定業務では築年数が古くなると価値は下がり、木造で築30年以上となるとほぼ建物価値はゼロとして評価されます。これは不動産会社の判断が誤っているというわけではありません。
金融機関の担保評価や税務上の耐用年数を基準にする以上、「施主のこだわり」や嗜好性は、美術品と同様、価格として評価されにくいのが実務上の実情です。
それでも不動産売買は、多くの人に評価される必要はなく、「一人の買い主さえいれば成立する」世界です。
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有名ハウスメーカー・工務店の注文住宅
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無垢材・ヒノキ・ケヤキなど良材使用
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太い大黒柱（胴回り60cmなど）
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伝統工法・数寄屋・和風建築
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古民家・旧家系（立地次第）
こういった「わかる人」「目的を持った人」に刺さるニッチ物件は、戦略として活かす価値があります。誰かに「ぶっささる」ような特別なアピールポイントがある物件の場合には、媒介を依頼している不動産会社に対して、建物の特徴や訴求ポイントを整理した「依頼文案（例）」を提示します。
例）本物件は築40年以上の古い建物ですが、ヒノキ造りの建具や太い大黒柱など、建築当時のこだわりが随所に感じられる建物です。建物価値を評価する購入希望者がいないか、一定期間、こうした点を訴求した形での販売もご検討いただけますでしょうか。
※すべての築古物件に建物価値があるわけではありませんが、一律に「価値なし」と判断する前に検討できる選択肢があるかを整理します。
サービス内容
不動産売却価格・意見書（セカンドオピニオン）
１．物件概要整理
２．市場相場の整理（価格レンジ）
３．公的評価の位置づけ
４．収益還元価格（該当する場合）
５．各価格の違い・考え方の解説
６．現時点での判断ポイント整理
※ 成約価格を保証するものではありません
※サービスは全てオンライン完結／全国対応可
※物件の種類・立地によっては評価対象外となる場合があります（例：山林、沿岸部、都市計画上の調整区域 等）
ご利用の流れ
物件資料ご提供から評価レポートご納品まで約1週間程度（最短3日納品可）。
1．お問い合わせ・ご相談
2．物件情報のご提出
3．資料整理・データ分析開始
4．調査費用お支払い
5．PDF文書にて評価レポートご納品（オンライン完結）
調査料金
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不動産売却価格セカンドオピニオン
55,000円（税込）／1物件
※以下の場合は個別お見積りとなることがあります
・複数物件を同時にご依頼の場合（×物件数）
・大規模一棟・特殊用途の物件
・通常想定を超える資料整理が必要な場合、PowerPointによるプレゼンテーション資料の作成
【重要】免責事項（ご依頼前に必ずお読みください）
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本サービスは不動産売買の媒介・代理ではありません
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売却活動・交渉・契約は行いません
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提示価格は参考意見であり、成約を保証するものではありません
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実際の売却は宅地建物取引業者をご利用ください
よくある質問（FAQ）
Q1．不動産会社の査定と何が違うのですか？
A．不動産会社の査定は「売却を前提」に行われますが、本サービスは売却を前提としない第三者の価格整理です。売る・売らないの判断材料としてご利用いただけます。
Q2．売却先を紹介してもらえますか？
A．申し訳ございません。中立性維持のため、特定の不動産会社のご紹介・斡旋依頼は行っておりません。売却時はご自身でお探しされた不動産会社へご依頼ください。
Q3．不動産会社でも利用できますか？
A．はい、可能です。不動産の売却査定を依頼されている不動産会社の「査定価格妥当性調査」を目的としたご依頼も承っております。作成した査定書が不十分で売主から「査定根拠」を求められた場合の補足資料としてもご利用いただけます。
Q4．全国対応可能ですか？
A．はい、可能です。当サービスは現地調査はおこなわず、提供いただいた資料によるオンラインでの調査のため、全国の不動産物件の調査を承っております。
Q5．不動産会社と専任媒介契約を結んでいますが、依頼可能ですか？
A．はい、可能です。媒介契約期間中でもセカンドオピニオンをご利用いただけます。また、依頼中の不動産会社に知られることなく調査ができます。不動産会社にとっても、「不動産会社でない不動産コンサルティング会社によるセカンドオピニオン利用」であれば、反対される理由も特にありません。
※媒介契約の有無にかかわらず、売却判断のための第三者意見を取得すること自体は宅建業法上制限されていません。
Q6．購入物件の調査も依頼できませんか？
A．はい、可能です。ただし、購入予定物件の価格妥当性のみとし、物件固有性（隣地・隣人・瑕疵・周辺環境等）の調査は対象外となります。
Q7．相続や贈与、知人に対する譲渡時の税や登記の相談はできませんか？
A．相続税評価や所有権移転にかかる税のほか、個人間売買時の契約書作成、移転登記などのご相談は税理士法・弁護士法・司法書士法による独占業務に該当することがあります。当社ではこれらの業務について直接の対応は行いませんが、ご希望に応じて税理士・弁護士・司法書士等、専門家のご紹介も承っております。この場合も、調査にかかる中立性維持のため、当社は媒介や各専門家からの紹介料（キックバック）は受け取りません。直接ご契約・お支払いいただきます。
お問い合わせ・ご相談｜まずは「今の価格」を整理しませんか？
不動産は、「売ってから後悔」より「売る前に確認」が重要です。
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査定額に納得できない
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判断材料を増やしたい
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冷静に考えたい
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他社にも見積もりを取った方が良いと言われている
そんな方は、まずはセカンドオピニオンとして不動産売却価格診断をご利用ください。